Anagayrimenkulün yönetimi;
• Kat malikleri kurulu
• Yönetici/yönetim kurulu
• Denetçi/denetim kurulu
ile yapılır.
TOPLU YAPILARDAKİ YÖNETİM aşağıda belirtildiği biçimlerde yürütülür;

• Blok kat malikleri; toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan BLOK KAT MALİKLERİ KURULUNCA yönetilir. (KAT MÜLKİYETİ KANUNU Madde 69)
• Toplu yapı kat malikleri kurulu; bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o PARSELE AİT ORTAK YERLERE ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan KAT MALİKLERİ KURULUNCA yönetilir.
• Blok yöneticileri; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince SEÇİLEN blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Yönetim planı: Kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetileceğini, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir. Yönetim planı, kat maliklerinin tümünün beşte dördünün kararı ile değiştirilebilinir

Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar
• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı TEMSİLCİLER kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince SEÇİLEN blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince SEÇİLEN temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar
• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorlarsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Apartman Yöneticisinin Seçimi; Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Kat malikleri kurulu Anagayrimenkul kat maliklerince yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılır.
Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:
• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
• Yönetici ve yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde değiştirmek ve denetlemek
• Denetçi/denetim kurulunu seçmek
• İşletme projesi hakkında karar vermek
• Yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunu ibra etmek
• Anagayrimenkulün yönetiminde kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşulu ile bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim plânında, yönetim yetkisi, “toplu yapı temsilciler kuruluna” verilebilir, yönetim plânında aksi bir düzenlemeye yer verilmedikçe; “toplu yapı temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim planında ayrıca; “toplu yapı temsilciler kurulu” üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği konularına yer verilir, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Sitede, kat mülkiyeti kanununun geçici 3 ve 69. (3) maddelerinde belirtildiği gibi binalar birden çok parsel üzerinde yapılmış ise; “toplu yapı” kapsamında olur ve “site yönetim planı” yapılmış olması gerekir. Bu durumda;
1. Blok yönetimi ve denetimi; “blok kat malikleri kurulu” tarafından
2. Toplu yapı yönetimi ve denetimi ise “toplu yapı temsilciler kurulu” tarafından seçilir.
Toplu yapı yönetim ve toplu yapı denetim kurulu seçimleri ise toplu yapı temsilciler kurulu tarafından, her yıl en geç mart ayı sonuna kadar yapılır.
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.
Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.
Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.
Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

Ortak yerler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir.
Muhtelif yargıtay kararları uyarınca;
• Ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığınaklar ortak yerlerdendir. Ancak, bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilir.
• Bütün kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz. Yapının dış görünüşü değiştirilemez.
• Bütün kat maliklerinin rızası alınmadan projede gösterilen yerlerin nitelikleri değiştirilemez.
• Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir.
• Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler, ortak yerdir.
• Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir.
• Ortak yerlerde bütün kat maliklerinin rızaları alınmadan hiçbir değişiklik yapılamaz.
Kaynak : AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1946 BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ DERS KİTABI

• Apartmanda Yönetici yok ise kat maliklerinden bir veya birkaçı yönetim oluşturabilir.
• Bunun için öncelikle bir adet karar defteri ve bir adet vezne defteri yada işletme defteri alınmalı ve noterlikçe apartman yöneticiliği adına tescil ettirilmeli.
• Yönetimin oluşturulması için toplantı tarihi ve gündemi belirlenmeli ve TÜM KAT MALİKLERİNE imza karşılığı yada taahhütlü mektup yolu ile bildirilmelidir.
• Ayrıca bir nüshası da Apartmanın ilan panosuna asılmalıdır.
• Bildirim yapılırken postanın yerine ulaşması için 15 gün ve mektubun ulaşmasından sonra kat maliklerinin kendilerini toplantıya ayarlamaları için 15 gün toplam 30 gün süre konmasına dikkat edilmelidir.
• İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantı tarihi, yeri ve saati de bildirilir ve ikinci toplantıda çoğunluk aranmaz. (Örnek : Toplantı çağrı metninde, ilk toplantının yapılacağı tarih 1 Eylül olarak belirlenmişse, imza toplama işlemine ve taahütlü mektup gönderme işlemine 1 Ağustos tarihinde başlanmalıdr. Ayrıca 1 Eylüldeki toplantıda karar alma yeter sayısına ulaşılamazsa 2. toplantının 15 Eylül'de yapılacağı bilgisi çağrı metninde bulunmalıdır.)
• (2. toplantıda) Katılanların salt çoğunluğunun almış olduğu kararlar TÜM kat maliklerini bağlar.
• İlk yapılacak olan toplantıda yönetimi kurma görevini üstlenen kişi davet mektubu ve karar defterini gönüllü kurucu yönetici ya da kurucu yönetici olarak imzalayabilir.
• Tüm yazışmaların karar defterine işlenmesi gelecekteki itirazları önleyeceğinden dikkatli bir şekilde yazılmalıdır.
• Toplantıda istenirse bir yönetici iki yönetici yardımcısı bir denetçi seçilebilir veya bir yönetici üç denetçi seçilir birine yönetim kurulu diğerine denetim kurulu denir.
• Yönetim kurulu Kat malikleri adına apartmanı yönetme yetkisini genel kuruldan alır. (KMK Madde 34)
• Yöneticinin kat maliki olması zorunlu değildir (Kiracılar yönetici ve yardımcısı olabilir Yönetici dışarıdan atanabilir. Örnek: Bina yönetimi amacıyla kurulmuş firmalara yönetim verilebilir.).
• Ancak Denetçinin Kat Maliki olması zorunludur.

Kaynak : http://blog.milliyet.com.tr/apartman-yonetimi-nasil-olusturulur/Blog/?BlogNo=294145